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기초연금 재산 기준 계산법 (소득인정액 환산·기본재산액 공제·자동차 2026)

최종 수정: 2026.08.13 ·작성자: studygov 편집자

집 한 채와 약간의 예금이 있는 상태에서 기초연금을 받을 수 있는지 알아보면, “재산 얼마 이하”라는 숫자가 좀처럼 나오지 않습니다. 기초연금에는 재산 상한선이 없기 때문입니다. 대신 재산을 정해진 식으로 월 소득처럼 바꾼 뒤, 실제 소득과 합쳐서 판정합니다. 이 글에서는 그 계산식을 단계별로 따라가며 내 재산이 월 얼마로 잡히는지 직접 계산해 보겠습니다. 자동차와 회원권처럼 계산 규칙이 전혀 다른 항목, 자녀 집에 살 때 붙는 소득도 함께 정리했습니다.

판정 기준은 재산 액수가 아니라 소득인정액

기초연금은 소득인정액이 선정기준액 이하인지로 판정합니다. 소득인정액은 소득평가액과 재산의 소득환산액을 더한 값입니다.¹

2026년 선정기준액은 단독가구 월 247만 원, 부부가구 월 395만 2,000원입니다.² 그래서 재산이 많아도 그 재산이 월 소득으로 환산됐을 때 이 금액을 넘지 않으면 받을 수 있고, 반대로 재산이 적어도 근로소득이나 연금이 크면 넘을 수 있습니다.

소득평가액실제로 들어오는 돈

근로소득(공제 후)
사업·임대소득
이자·연금소득
국민연금 등 공적이전소득
무료임차소득

재산의 소득환산액가지고 있는 재산을 월 소득으로 환산

일반재산(주택·토지·전세금 등)
금융재산(예금·보험 등)
부채는 빼고
고급자동차·회원권은 따로

두 값을 더한 소득인정액이 선정기준액 이하라면 신청 대상입니다. 자격 요건 전체와 실제 수급액은 기초연금 2026 정리에서 확인할 수 있습니다.

재산의 소득환산액 계산식 — 공제를 두 번 하고 연 4%

재산을 월 소득으로 바꾸는 식은 다음과 같습니다.¹

재산의 월 소득환산액 = [{(일반재산 − 기본재산액) + (금융재산 − 2,000만원) − 부채} × 0.04 ÷ 12개월] + 고급자동차 및 회원권의 가액

순서대로 읽으면 이렇습니다. 일반재산에서 사는 지역에 따른 기본재산액을 빼고, 금융재산에서는 2,000만 원을 뺍니다. 둘을 더한 금액에서 부채를 뺍니다. 남은 금액에 연 4%를 곱하고 12로 나누면 월 환산액이 나옵니다.

이 4%는 기초연금법 시행규칙이 정한 값입니다. 시행규칙은 재산의 소득환산율을 100분의 4로 한다고 규정합니다.³ 부채를 뺀 결과가 0보다 작으면 0으로 보므로, 빚이 많다고 해서 환산액이 마이너스가 되지는 않습니다.³

지역별 기본재산액은 다음과 같습니다.¹

지역 구분	예시	공제액
대도시(특별시·광역시의 ‘구’, 특례시)	서울특별시 관악구, 부산광역시 해운대구	1억 3,500만원
중소도시(특별자치도, 도의 ‘시’, 세종특별자치시)	경기도 성남시, 충청남도 천안시	8,500만원
농어촌(특별자치도, 도의 ‘군’)	전라남도 고흥군, 강원도 영월군	7,250만원

같은 3억 원짜리 집이라도 대도시에 있으면 1억 3,500만 원을, 농어촌에 있으면 7,250만 원을 뺀 나머지가 환산 대상이 됩니다. 주소지에 따라 결과가 달라지는 구조입니다.

재산은 시세가 아니라 시가표준액으로 잡는다

여기서 자주 어긋나는 것이 재산가액입니다. 시행규칙은 토지·건축물·주택의 가액을 「지방세법」 제4조에 따른 시가표준액으로 산정하도록 정하고 있습니다.³ 실거래가나 호가가 아니라 과세 기준이 되는 공시 가격입니다. 보통 시세보다 낮으므로, 시세로 계산해 미리 포기할 일은 아닙니다.

임차보증금은 임대차 계약서상의 보증금과 전세금으로 잡습니다.³ 전세로 살고 있어도 그 보증금은 재산에 포함된다는 뜻입니다.

기준 시점은 조사일입니다.³ 신청 시점의 재산 상태를 조사해 산정하므로, 신청 전후로 재산이 크게 바뀌었다면 조사 시점 기준으로 다시 계산됩니다.

계산 예시 — 대도시 단독가구와 중소도시 부부가구

예시 1. 서울에 사는 단독가구

시가표준액 3억 원 주택, 예금 5,000만 원, 주택담보대출 5,000만 원, 근로소득 없이 국민연금 월 40만 원을 받는 경우입니다.

단계	계산	결과
일반재산 공제	3억 원 − 1억 3,500만원	1억 6,500만 원
금융재산 공제	5,000만 원 − 2,000만원	3,000만 원
부채 차감	1억 6,500만 원 + 3,000만 원 − 5,000만 원	1억 4,500만 원
연 4% 적용 후 12개월 분할	1억 4,500만 원 × 0.04 ÷ 12	월 48만 3천 원

여기에 국민연금 40만 원을 더하면 소득인정액은 월 88만 3천 원입니다. 단독가구 선정기준액 247만 원보다 낮으므로 신청 대상이 됩니다.

예시 2. 성남시에 사는 부부가구

시가표준액 4억 원 주택, 예금 3,000만 원, 부채 없음, 본인 근로소득 월 200만 원인 경우입니다.

단계	계산	결과
일반재산 공제	4억 원 − 8,500만원	3억 1,500만 원
금융재산 공제	3,000만 원 − 2,000만원	1,000만 원
연 4% 적용 후 12개월 분할	3억 2,500만 원 × 0.04 ÷ 12	월 108만 3천 원
소득평가액	0.7 × (200만 원 − 116만원)	월 58만 8천 원

소득인정액은 월 167만 1천 원으로, 부부가구 선정기준액 395만 2,000원보다 낮습니다.² 위 금액은 계산 구조를 보여 주기 위한 예시이며, 실제 판정은 조사한 재산가액과 부채 인정 범위에 따라 달라집니다.

자동차 — 4,000만 원이 갈림길

재산 항목 중 결과를 가장 크게 뒤집는 것이 자동차입니다. 차량가액 4,000만 원 이상의 승용차·승합차·이륜차는 기본재산공제 대상에서 빠지고 월 100%의 소득환산율이 적용됩니다.¹ 차량가액이 그대로 그달의 소득으로 잡힌다는 뜻이라, 이 한 대만으로 선정기준액을 넘어 탈락합니다.

다만 예외가 있습니다. 차령 10년 이상인 차량, 압류 등으로 운행이 불가능한 자동차, 생업용 자동차로 소명하는 경우에는 일반재산과 같은 연 4%가 적용됩니다.¹

차이가 얼마나 큰지 보면 이렇습니다. 차량가액 5,000만 원인 차를 그대로 두면 월 5,000만 원이 소득으로 잡혀 즉시 탈락합니다. 같은 차가 10년 이상 된 차라면 일반재산에 합산돼 기본재산액을 함께 공제받으므로, 대도시에 사는 단독가구에게 다른 재산이 없다면 공제액 1억 3,500만 원에 미치지 못해 환산액이 0원이 됩니다. 같은 차 한 대가 판정을 완전히 뒤집는 구간이므로, 차령과 용도를 먼저 확인하는 것이 순서입니다.

아예 재산 산정에서 빠지는 자동차도 있습니다. 시행령은 국가유공자 등 예우 및 지원에 관한 법률에 따라 상이등급 판정을 받은 국가유공자 등이 소유한 자동차, 장애인복지법에 따라 등록한 장애인이 소유한 자동차, 지방세특례제한법 제4조제1항에 따라 과세하지 않는 자동차를 재산 범위에서 제외하고 있습니다.⁴ 제외는 1대에 한합니다.¹

회원권과 증여재산에는 공제가 없다

회원권도 자동차와 같은 취급입니다. 골프·승마·콘도미니엄·종합체육시설이용·요트 회원권은 기본재산을 공제하지 않고 회원가액을 월 100%의 소득환산율로 적용합니다.¹ 가액은 시가표준액을 반영합니다.

증여하거나 처분한 재산도 사라지지 않습니다. 2011년 7월 1일 이후 재산을 증여했거나 처분한 경우, 그 재산의 가액(지방세법의 시가표준액)에서 일부를 차감한 금액이 기타(증여)재산으로 산정돼 소득인정액 계산에 포함됩니다.¹ 시행령도 2011년 7월 1일 이후 다른 사람에게 증여하거나 처분한 재산을 재산 범위에 넣고 있습니다.⁴

다만 처분한 돈을 어디에 썼는지 입증하면 빠집니다. 부채상환금, 본인 또는 배우자의 의료비·교육비·장례비·혼례비, 위자료 및 양육비 지급금 등은 기타(증여)재산 산정 시 차감합니다.¹ 자녀에게 집을 넘기고 신청하는 방법을 생각한다면, 이 조항 때문에 기대한 효과가 나지 않는 경우가 많습니다.

자녀 집에 살면 붙는 무료임차소득

재산이 없어도 소득이 잡히는 경우가 있습니다. 본인 또는 배우자의 주민등록상 주소지 주택이 자녀 명의이고 시가표준액 6억 원 이상이면, 임차료에 상응하는 금액을 소득으로 봅니다. 적용 비율은 연 0.78%입니다.¹

주택 시가표준액	6억원	8억원	10억원	15억원	20억원
무료임차소득	39만원	52만원	65만원	97.5만원	130만원

시행규칙은 이 금액을 1촌 이내 직계비속이 소유하는 주택의 시가표준액에 10000분의 78을 곱한 뒤 12로 나눈 금액으로 정하고 있습니다.³ 자녀 명의의 20억 원 주택에 살고 있다면 그 자체로 월 130만 원이 소득에 더해지는 셈입니다.

소득평가액 — 근로소득은 116만 원을 빼고 30%를 더 뺀다

재산 계산이 끝나면 소득평가액을 더해야 합니다. 산식은 {0.7 × (근로소득 − 116만원)} + 기타소득입니다.¹

근로소득에서 기본공제액 116만 원을 빼고, 남은 금액에서 다시 30%를 공제하는 구조입니다. 일용근로소득과 공공일자리소득, 자활근로소득은 근로소득에서 아예 제외합니다.¹ 다만 어떤 일자리가 공공일자리소득으로 분류되는지는 사업 유형에 따라 다르므로, 참여 중인 사업의 소득 구분은 신청 창구에서 확인하는 편이 정확합니다.

기타소득에는 사업소득(기타사업소득·임대소득), 재산소득(이자소득·연금소득), 공적이전소득(국민연금·공무원연금·군인연금·사학연금·산재급여), 무료임차소득이 들어갑니다.¹ 다만 일시금으로 받는 금품은 소득이 아니라 재산으로 산정합니다.¹

복지부가 제시한 계산 사례로 보면 이렇습니다. 단독가구가 월 200만 원의 근로소득과 국민연금 30만 원을 받으면 월 소득평가액은 0.7 × (200만원 − 116만원) + 30만원 = 88.8만원입니다.¹ 부부가구에서 본인이 근로소득 200만 원과 국민연금 30만 원, 배우자가 근로소득 150만 원이면 월 소득평가액은 112.6만원입니다.¹

계산해 보고 넘었다면

직접 계산한 값이 선정기준액을 조금 넘었더라도 바로 포기할 일은 아닙니다. 부채와 차령, 자동차 용도, 처분한 재산의 사용처처럼 조사 과정에서 반영되는 항목이 많고, 시가표준액이 시세보다 낮게 잡히는 경우도 흔합니다. 선정기준액 자체도 매년 인상돼 2026년에는 단독가구 기준으로 전년 대비 19만 원 올랐습니다.²

정확한 예상액은 복지로 기초연금 모의계산에서 소득·재산을 입력해 확인할 수 있습니다. 실제 수급액은 국민연금 연계와 부부감액·소득역전방지 감액까지 반영해 정해지므로, 금액 산정 방식은 기초연금 2026 정리에서 확인하는 편이 정확합니다. 신청을 결정했다면 기초연금 신청서류에서 준비물을 미리 확인할 수 있고, 소득인정액이라는 개념 자체는 수급자격 공통 기준에서 다른 복지 제도와 함께 비교할 수 있습니다.

자주 묻는 질문

Q. 기초연금은 재산이 얼마 이상이면 못 받나요?

정해진 재산 상한선은 없습니다. 재산에서 지역별 기본재산액과 금융재산 2,000만 원, 부채를 뺀 금액에 연 4%를 곱하고 12로 나눠 월 소득으로 환산한 뒤, 소득평가액과 합친 소득인정액이 선정기준액 이하인지로 판정합니다. 2026년 선정기준액은 단독가구 월 247만 원, 부부가구 월 395만 2,000원입니다.

Q. 대도시에 3억 원짜리 집이 있으면 기초연금을 받을 수 있나요?

대도시는 기본재산액 1억 3,500만 원을 먼저 빼므로 1억 6,500만 원이 남습니다. 여기에 예금 5,000만 원(금융재산 공제 2,000만 원 적용 후 3,000만 원)을 더하고 대출 5,000만 원을 빼면 1억 4,500만 원이고, 연 4%를 곱해 12로 나누면 월 48만 3천 원이 됩니다. 다른 소득이 국민연금 40만 원뿐이라면 소득인정액은 월 88만 3천 원으로 단독가구 기준 247만 원보다 낮습니다.

Q. 자동차가 있으면 기초연금을 못 받나요?

차량가액이 4,000만 원 미만이면 일반재산으로 들어가 기본재산액 공제를 함께 받습니다. 4,000만 원 이상인 승용차·승합차·이륜차는 기본재산공제 대상에서 빠지고 월 100%의 소득환산율이 적용돼 차량가액이 그대로 월 소득으로 잡힙니다. 다만 차령 10년 이상, 압류 등으로 운행이 불가능한 차, 생업용으로 소명한 차는 일반재산과 같은 연 4%가 적용됩니다.

Q. 대출이 있으면 재산에서 빼주나요?

대출금과 연체금, 신용카드 미결제금액은 부채로 인정돼 재산에서 뺍니다. 다만 재산에서 기본재산액과 금융재산 공제액을 뺀 뒤에 부채를 빼며, 그 결과가 0보다 작으면 0으로 봅니다. 부채가 많다고 해서 마이너스가 되지는 않습니다.

Q. 자녀 명의 집에 살고 있는데 소득으로 잡히나요?

본인이나 배우자의 주민등록상 주소지 주택이 자녀 명의이고 시가표준액이 6억 원 이상이면 무료임차소득이 잡힙니다. 시가표준액에 연 0.78%를 적용해 월 단위로 계산하며, 6억 원이면 월 39만 원, 10억 원이면 월 65만 원, 20억 원이면 월 130만 원입니다.

보건복지부 기초연금 소득인정액 산정방식 ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸ ↩⁹ ↩¹⁰ ↩¹¹ ↩¹² ↩¹³ ↩¹⁴ ↩¹⁵ ↩¹⁶
보건복지부 보도자료 — 2026년 기초연금 선정기준액 단독가구 월 247만 원, 부부가구 월 395만 2,000원 보건복지부 ↩ ↩² ↩³
기초연금법 시행규칙 제2조·제3조·제4조 국가법령정보센터 ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶
기초연금법 시행령 제3조(재산의 범위) 국가법령정보센터 ↩ ↩²

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